比特币抵押贷款：美国首笔Fannie Mae房贷落地

无需出售比特币，直接用它抵押买房。在美国，这已不再是设想。Better与Coinbase联合完成了首笔由Fannie Mae担保、以比特币作为抵押品的合规房贷，预计今夏将在全美推广。这标志着加密货币正式进入美国住房信贷体系的核心。

事件始末

纳斯达克上市房贷平台Better与Coinbase共同发放了这笔贷款，双方将其定性为首笔使用比特币作为抵押品的Fannie Mae合规房贷。首批借款人是密歇根州安娜堡的一对年轻夫妇，他们用持有的比特币买下了第一套住房，全程无需将比特币变现。

该产品目前支持比特币和稳定币USDC，Better首席执行官Vishal Garg在公司声明中表示，此次合作相当于铺设了一套基础设施，未来任何代币化资产都可以在美国被质押用于购房。

运作机制详解

这套产品的结构比表面看起来更为精巧。借款人获得一笔标准的Fannie Mae合规房贷，同时配套一笔以加密资产担保的第二笔贷款，用于覆盖首付款。根据Better公布的数据，覆盖10万美元首付需质押25万美元的比特币，房产同时作为第二重担保。

这一结构具有双重优势：借款人得以保留比特币的价格敞口，同时避免了出售所触发的应税事件。日常市场波动不会触发追加保证金或强制清算，但若借款人逾期还款超过60天，质押的加密资产可被强制变现。托管、合规及基础设施服务均由Coinbase负责提供。

政策转向：规则改变才是真正推手

这一切的前提是一次关键的监管变革。2025年6月，美国联邦住房金融局（FHFA）局长Bill Pulte下令Fannie Mae与Freddie Mac将加密资产视为储备资产，无需换算为美元，从而推翻了自2022年以来的禁令。此举是将美国打造为加密经济中心这一政策议程的组成部分。

但有一项条款至关重要：只有存放在美国受监管的中心化交易所的加密资产才符合资格。存放于自托管钱包的比特币、质押资产以及DeFi头寸，均被明确排除在外。

条款背后的风险：需认真阅读细则

换句话说，这一里程碑并非没有裂缝。第一个问题是文化层面的悖论：要将比特币用作抵押品，必须将其存入Coinbase等中心化交易所，这与加密技术诞生之初的核心理念「不掌握私钥，就不拥有资产」恰恰相悖。

第二个问题是系统性风险：将如此高波动性的资产引入住房信贷体系，一旦规模扩大，将带来严峻考验，近几个月比特币的剧烈波动已经提示了相关风险。第三个问题关乎产品定位：这本质上是为已持有大量加密资产的富裕人群设计的工具，并非解决普通民众住房可及性危机的方案，尽管市场宣传有时给人这种印象。

尽管如此，这仍是一个不可忽视的先例。加密货币正式进入传统金融最核心的支柱之一，今夏的全美推广将是真正的压力测试。关注这一产品的读者可在FHFA及Fannie Mae官网核实最新细节。对于持有大量比特币的华人投资者而言，值得关注的是，香港目前尚无类似由HKMA认可的加密抵押房贷产品，美国此次实践能否为其他市场提供参考，仍有待观察。